在兰州，小区物业服务关系到千家万户的日常生活。很多业主常常分不清物业公司到底负责哪些工作，业主拥有哪些合法权利，遇到物业纠纷该如何处理。结合国家《物业管理条例》以及《兰州市物业管理条例》相关规定，本文为广大兰州业主梳理物业、业委会、业主三方权责，解答物业费、公共区域管理、纠纷处理等高频问题，帮助大家更加清晰地看懂物业管理相关法规，营造和谐宜居的社区环境。

一、物业管理到底管什么？哪些不属于物业职责？

不少业主存在误区，认为交了物业费，家里大小问题都该由物业全权负责。实际上，物业服务企业主要负责小区公共区域、公共设施设备的运维管理，并不包含业主户内私有部位维修。

按照法规要求，物业公司主要服务内容包含：小区公共环境卫生保洁、绿化养护、公共楼道及道路维护、电梯与路灯等共用设施巡检维护、小区公共秩序维护、车辆停放管理、装修报备管理、垃圾分类督导等工作。

需要注意：房屋主体质量问题（房屋漏水开裂在质保期内）由开发商承担；业主家中内部水电、自家门窗、户内管线损坏，属于业主私有部分，维修需要业主自行承担，物业可以提供有偿维修协助，但没有免费维修的法定义务兰州市人民...。

二、业主的权利与义务，兰州业主一定要了解

依据物业管理相关条例，小区业主享有多项法定权利：可以接受合同约定的物业服务，参与业主大会、选举业委会，监督物业企业服务质量，查阅小区公共收益、维修资金使用情况，对小区管理提出意见建议等。

同时业主也需要履行对应义务：按时足额缴纳物业费；遵守小区管理规约；不擅自改动房屋承重结构；不占用楼道、绿地等公共区域；不高空抛物，不违规私拉电线，自觉维护小区公共安全与环境。

针对空置房屋，兰州本地政策明确，房屋已经交付但业主并未实际入住使用，业主可以向物业申请，核实后可按 70% 缴纳物业费，不能直接拒缴物业费兰州市人大。物业已经按合同提供服务，业主不能以自己没有居住、房屋没入住为由完全不交物业费，无正当理由拒缴物业费，物业公司有权依法进行催缴甚至诉讼处理。

三、业主委员会：业主和物业之间的 “桥梁”

业主委员会是由小区业主选举产生，代表全体业主利益的组织，是业主与物业公司沟通的重要纽带，也就是大家常说的物业与业主的 “黄金搭档”。

业委会主要职责：代表业主和物业公司签订物业服务合同，监督物业履约情况，参与公共收益监督管理，收集业主诉求，协调化解小区物业矛盾。符合条件的小区可以在街道、社区指导下组织成立业主大会，选举业主委员会；尚未成立业委会的小区，可由社区居委会、物业管理委员会代为履行部分协调职能。

涉及更换物业、使用住宅专项维修资金、改动共有区域用途等重大事项，必须通过业主大会表决，达到法定比例同意之后才可以执行，物业企业无权单方面决定。

四、物业费收费标准，兰州本地收费规则

兰州普通住宅物业费实行**政府指导价**；已经成立业委会的小区，可以由业主和物业公司协商执行市场调节价兰州市发改...。
物业费包含小区管理人员薪酬、公共区域保洁绿化、公共设施维护、公共水电费、物业办公开支等多项成本。物业费并不包含住宅专项维修资金，维修资金是单独缴存，专门用于房屋大修、公共设施更新改造，和物业费分属两笔费用。

物业公司严禁将物业费和水费、电费进行捆绑，不能以业主未交物业费为由停水、停电，这类行为属于违规，业主可以向住建主管部门投诉举报。

五、小区公共收益归谁？这些常见纠纷要分清

小区电梯广告、道闸广告、公共车位对外出租获得的收入，属于**全体业主的公共收益**。按照条例，公共收益应当单独建账，定期向全体业主公示收支明细，主要可以用于小区公共设施修缮、补充维修资金、小区公益开支等，物业公司不得私自侵占使用公共收益。

六、遇到物业矛盾纠纷，兰州业主该怎么维权？

当业主和物业发生矛盾，优先推荐按以下步骤处理：

1. 先和物业客服当面沟通反馈问题，提出合理诉求；
2. 向业主委员会反映，由业委会出面与物业协商调解；
3. 协商无果，向所在社区、街道办事处物业专干申请第三方调解；
4. 调解仍无法解决，可向兰州市、区县住建局物业管理主管部门投诉，或者通过仲裁、司法诉讼途径维护自身合法权益。

 不建议直接以拒交物业费的方式对抗物业服务不满意，容易造成业主自身违约，反而承担不必要的法律风险。

七、选靠谱物业，专业服务守护社区美好生活

甘肃鸿庆物业管理集团有限公司，是兰州本地集团化物业服务企业，具备国家三级物业资质、兰州市政环卫甲级资质，业务涵盖物业管理、保洁服务、除甲醛环境治理、家政服务等多元板块，严格遵循物业管理相关法规开展各项物业服务工作，规范化做好小区环境保洁、秩序维护、绿化养护、设施巡检，坚持合法合规开展物业服务，搭建顺畅的业主沟通渠道，致力于打造舒适安全的居住社区。

物业管理是双向奔赴的过程，物业公司依法依规做好服务，业主履行相应义务，业委会做好监督沟通，多方协同，才能真正建设宜居、和谐的美好家园。